Acquisto ufficio da privato o società? Investire negli immobili sì o no? L'acquisto di un ufficio o di un immobile è meglio farlo da privato o tramite società? Come avere il maggior vantaggio fiscale? Queste sono domande frequenti per chi ha un capitale da investire e vuole farlo solo dopo aver valutato tutti i vantaggi che una scelta di questo tipo può dare. Per questo, è necessario considerare con attenzione ogni aspetto di un'operazione che ha la finalità di un acquisto, soprattutto dal punto di vista fiscale. La normativa italiana in materia immobiliare è vasta e offre ottime possibilità anche di carattere tributario. Proprio per questo è necessario conoscerla bene. Anzitutto, per potersi destreggiare nel mare delle diverse leggi; quindi, per poterne sfruttare al meglio i benefici. Ecco perché bisogna affidarsi a chi conosce i due aspetti: le norme e i vantaggi che ne possono derivare per chi fa impresa.
Mettersi nelle mani di professionisti preparati, competenti ed esperti è la chiave di volta per poter arrivare primi al traguardo, aggiudicandosi un bene magari ambìto sul mercato, e poter navigare con un capitano che sa portare la nave sino al porto più sicuro.
Va detto, anzitutto, che in Italia il patrimonio immobiliare non solo è molto vasto, ma è anche di considerevole pregio storico e culturale. La nostra penisola, insieme alla Cina, è il Paese che detiene il record di maggior numero di patrimoni dell'Umanità Unesco nel mondo: parte integrante di questo patrimonio è costituito da immobili. Chiaro che ci si riferisce a immobili storicamente datati, ma questo aspetto va sottolineato perché la normativa italiana, proprio per tutelare al massimo i beni architettonici, ha varato una legislazione che punta ad agevolare chi decide di acquistare o ristrutturare immobili (per estensione, anche quelli di recente costruzione).
Non solo. Acquistare un immobile, negli ultimi anni, è vantaggioso anche per effetto di un ribasso dei prezzi del mercato: l'investimento sul mattone è certamente più accessibile di un tempo. Come detto, si tratta di considerazioni che spingono un investitore a voler conoscere la strada da intraprendere con la mappa giusta, facendosi seguire bene da chi può fornire la migliore consulenza, evitando di uscire di strada senza arrivare al traguardo o arenandosi a riva.
Acquisto immobile da privato o tramite società?
Le prime domande che ci si deve porre riguardano le scelta del profilo del soggetto acquirente: comprare come privato o come società? La convenienza fiscale è ovviamente diversa. Per questo va considerato lo scopo che l'operazione ha alla base: il bene servirà per essere poi locato? O per esercitare un'attività artigianale-commerciale? Oppure si tratta di un'operazione legata alla ristrutturazione e successiva vendita dell'immobile?
Sono domande necessarie a cui noi consulenti, esperti di controllo di gestione e assetto organizzativo, daremo risposta per arrivare all'obiettivo: ottenere la massima efficienza fiscale.
Tra i vantaggi di un acquisto come privato, rispetto alla società, possono essere inseriti questi aspetti:
- La tassazione del reddito che può derivare dall’investimento immobiliare e il regime di deducibilità dei costi relativi all’immobile, i quali possono essere favorevoli;
- L'eventuale presenza di agevolazioni fiscali sull’acquisto o sulla ristrutturazione dell’immobile;
- Il recupero decennale, sotto forma di detrazione Irpef, del 50% delle spese di ristrutturazione dell’immobile o delle spese di riqualificazione energetica, direttamente in capo al soggetto acquirente;
- L’esenzione da tassazione sulla plusvalenza eventualmente conseguita in fase di rivendita, qualora l’immobile sia stato detenuto per almeno un quinquennio.
Tra gli svantaggi, se si tratta dell’acquisto di un bene strumentale per un suo utilizzo indiretto da parte dell’impresa (ad esempio come sede legale o punto vendita di un’attività commerciale), vanno annoverati:
- L’impatto immediato sulla liquidità di cassa, qualora l’acquisto avvenga con il versamento del totale del costo;
- L’impossibilità di corrispondere le imposte d’atto sulla base del valore catastale, dovendosi calcolare queste ultime sul prezzo di compravendita indicato nell’atto notarile (lo svantaggio si configura se questo prezzo è superiore);
- Il recupero decennale, sotto forma di detrazione Irpef Ires, dei soli interventi di riqualificazione energetica operati sull’immobile non essendo ammessa la detrazione Irpef per le spese di ristrutturazione;
- L’assoggettamento ad una maggiore tassazione dell’eventuale plusvalenza conseguita in fase di cessione o, comunque, di fuoriuscita del bene dal regime d’impresa, indipendentemente dal periodo di detenzione dell’immobile.
Come soluzione intermedia per l'acquisto, si può ipotizzare che, anche se l’attività d’impresa è svolta sotto forma di società, l’immobile possa essere acquistato dal socio persona fisica e da questi poi concesso in locazione alla società (non scontando nessuna tassazione una volta trascorso il quinquennio di possesso). In questo caso, la società porterebbe in deduzione il costo della locazione, mentre il socio potrebbe – fino al 31 dicembre 2019 e salvo proroghe – optare per la cedolare secca al 21% qualora l’immobile sia un C/1 di ampiezza non superiore ai 600 metri quadri.
Ad ogni modo, è difficile trarre delle conclusioni di convenienza univocamente applicabili. Anche perché tra le variabili ci sono gli aspetti bancari e i rischi d'impresa. In linea generale, e salvo alcune situazioni particolari, si può dire che l’acquisto di immobili di natura abitativa tramite società ditta individuale risulta piuttosto penalizzato dall’attuale sistema tributario. Ma le opportunità ci sono e si debbono cogliere in relazione al caso concreto. E' il momento di tirare il rigore: noi conosciamo da che parte si butterà il portiere, basterà calciare bene e la partita sarà vinta.
Infatti, dopo l'analisi sulla finalità dell'operazione, sarà certamente individuata la strada giusta per ottenerne tutti i vantaggi possibili. Gli aspetti che, in qualità di consulenti, analizzeremo, saranno l'imposizione tributaria indiretta, la deducibilità dei costi, le agevolazioni relative alla ristrutturazione (ad esempio, il recupero decennale di buona parte della spesa), le plusvalenze e le minusvalenze eventuali.
Rifletti, poi, anche sulla vantaggiosa tassazione in tema di spesa per la riqualificazione energetica: lo Stato negli ultimi decenni ha posto grande attenzione al tema, in relazione alle normative internazionali per quanto riguarda la tutela dell'ambiente. E la finanziaria che sarà approvata entro fine anno è nella direzione di ancora maggiori agevolazioni.
Le opportunità sono molte, conviene sfruttarle mettendosi nelle mani di professionisti che sapranno effettuare un'analisi di convenienza. Che non tralascerà nemmeno gli aspetti bancari e i rischi d'impresa.
È il momento di calciare il rigore: noi conosciamo da che parte si butterà il portiere, basterà calciare bene e la partita sarà vinta.
Parlami dei tuoi progetti, troveremo la formula giusta per ottimizzare al massimo la fiscalità trovando il modo giusto per l'acquisto dell'immobile su cui hai messo gli occhi.
